（2010）登民二初字第47号

               （2011年7月7日登封市人民法院审判委员会第235次会议审定）

    主题词

    民商事房屋租赁案例指导

    裁判要点

    在租赁合同履行过程中，因出租方违约给承租方造成损失，承租方以此为由拒绝缴纳租金，只要承租方要求出租方承担损失的数额不过多低于自己应当缴纳租金数额，即不构成根本性违约，出租方由此解除合同，承租方请求确认出租方解除合同的民事行为无效的，人民法院应予支持。

    基本案情

    原告登封市桃花源百货有限公司诉被告登封市纺织品公司租赁合同纠纷一案，原告于2010年1月26日向本院起诉，本院受理后，因需另一案的审理结果，本案中止审理。2010年10月26日另一案判决生效后，本案恢复审理，并于2010年11月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。

    原告诉称，2003年10月8日，被告（甲方）同太和新世纪服饰商城（乙方，卢忠，后改名为登封市市区文峰服饰商场）签有《租赁合同》，约定将中岳百货楼一楼全部营业面积包括外用橱窗租给乙方经营，每年租金30万元，租期三年，从2003年12月1日至2006年11月31日；2004年9月27日，卢忠将该合同权利义务一并转移给赵永向，被告在上述合同上盖有公章，赵永向签有名字。2004年9月15日，卢忠委托陈建兵以登封市市区文峰服饰商场的名义将该协议权利义务整体转移给了登封市桃花源百货有限公司。2004年9月27日得到了被告的认可；2005年3月21日被告同登封市桃花源百货有限公司就中岳百货楼一、二、三层综合性商业经营场所整体租赁事宜又签订了补充《承租经营合同书》，约定了年租金共51万元，一楼仍为30万元，二楼16万元，三楼5万元，四楼免费提供8间办公室，有效期为5+2模式，共七年，从2005年4月1日至2012年4月1日止。2003年11月28日付大娟同登封市市区文峰服饰商场签订了一份《租赁协议书》，约定了付大娟、张欣夫妇原承租的一楼小家电柜组的租赁经营权兑换成一楼南门东侧两个橱窗的租赁权，租赁期限三年，从2003年12月1日至2006年11月30日。2005年4月26日原告公司在整个大楼整体装饰过程中，又同付大娟签订了《赔偿协议书》，约定登封市桃花源百货有限公司赔偿给付大娟2万元，并将其租赁期限延长至2007年2月底，以上合同内容可以充分而明确地说明原告公司租赁被告的场地范围包含了外用橱窗。2003年11月28日被告同付大娟签订了一份《补充协议》，约定：“1、在甲方（纺织品公司）与文峰签订新的经营合同后，乙方（付大娟）在中岳百货楼东南角经营音像制品的两个橱窗可继续经营；2、由于甲方装修给乙方造成了误时损失，可以从文峰经营过程中顺延补回；3、文峰经营到期后，乙方有继续经营的权利。最晚可经营到2010年2月28日止；4、租金在原有基础上每年递增8%”。该协议签订为原告公司与付大娟之间的纠纷埋下了隐患。2007年2月底，付大娟夫妻依此协议为借口，既不搬走，也不交纳任何租金。为此，原告公司已经同付大娟产生了纠纷，被告应当依据合同事实和法律明确原告公司拥有一楼外部橱窗的合法租赁经营权，但被告不但没有按照合同内容明确立场，反而于2009年2月底收取了付大娟的2.4万元款项，变相支持了付大娟的侵权行为。因此，付大娟的侵权行为同被告签约、收款有着直接的关系，而因付大娟的侵权行为导致了原告公司的停业，给原告公司造成了近一百多万元的巨大损失。对此，原告公司针对付大娟提起了38万元的侵权赔偿诉讼，该案在审理过程中，被告在接受付大娟代理律师的调查笔录和在应诉过程中，又明确表示“中岳百货楼一楼外橱窗不包括在双方的合同范围内”。被告的上述行为同付大娟一起构成了共同侵权，该行为违反了原告公司同被告签订的一系列合同的约定，也属于违约行为。被告的上述行为既属于共同侵权行为，也属于违约行为，给原告公司造成了巨大损失，被告负有连带赔偿责任，由于被告违约在先，在被告没有书面认可原告公司对楼外橱窗的合法租赁经营权并就原告公司实际损失达成赔偿协议之前，原告公司有权依据有关法律规定在38万元范围内拒付租金。被告于2009年11月5日和2010年1月6日给原告公司两次下发《通知》，原告公司于2009年11月7日和2010年1月7日均及时予以回函，充分而又坚定地说明了上述意思，但被告又于2010年1月19日给原告下发了《解除合同通知》。根据上述事实，被告违约在先，并给原告公司造成了38万元的损失，在此范围内，原告公司有权拒付租金，被告擅自解除合同的行为不符合被告同原告公司签订的一系列合同的约定，被告解除合同的行为依法无效，请求确认被告解除2005年3月21日与原告公司签订的《承租经营合同》的行为无效，诉讼费由被告全部承担。在审理过程中，原告又补充请求判令被告赔偿原告损失38万元，诉讼费由被告全部承担。

    被告辩称，一、本案既要确认行为有效力之诉，则本案应依照《民法通则》的规定，被告解除合同的行为应为有效；二、本案在审理过程中因发生重大的情势变更及法定和约定情形的，致使本案争议的承租合同已无法继续履行，确认解除行为无效已无实际意义；三、本案系确认之诉，原告诉请确认被告解除合同的行为无效，因此，该案的法律关系适用民事法律行为是否有效之相应法律关系，原告在审理过程中补充起诉请求判令被告赔偿损失38万元系侵权之诉，二者并非同一法律关系，其补充起诉应予驳回，不应一并审理；四、原告于2010年10月8日提起补充诉状，本案原告的补充起诉超过举证期限提起，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人增加变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出；五、本案中原告主张的共同侵权之请，依法不能成立，被告没有和他人一道为共同故意或过失的加害、危险行为，也没有对他人侵权的教唆和帮助行为，因此原告主张被告和他人共同侵权无事实依据和法律依据，赔偿更无从谈起。

    被告登封市纺织品公司反诉称，反诉人与被反诉人于2005年3月21日签订了关于中岳百货楼的《承租经营合同》，合同第五款“租金及付款方式”第二条约定，被反诉人最迟应在2010年1月8日前向反诉人交纳2010年第一季度租金，但被反诉人并未按约定予以交纳，反诉人于2010年1月6日向被反诉人送达了催交租金通知，但被反诉人回函明确表示拒交2010年第一季度租金及下欠的2009年第四季度部分租金。期间反诉人多次找被反诉人协商，但被反诉人均避而不见，被反诉人的行为已根本违约，造成承租合同无法履行，而且给反诉人造成极大经济损失，依据《合同法》及承租合同约定，反诉人于2010年1月19日向被反诉人送达了解除《承租经营合同通知》，而且被反诉人已收到该通知，反诉人解除承租经营合同通知已生效。综上，被反诉人作为合同租赁方，应依约履行交纳租金的义务，但被反诉人无理拒交租金，致使被反诉人损失严重，被反诉人应当承担法律责任，反诉人解除合同的行为合法有效，同时，被反诉人应依法补交下欠的租金，并依约支付滞纳金，同时应立即搬出中岳百货楼内所有经营的商户，并拆除中岳百货楼一、二、三楼装修、装饰，恢复原状。请求：1、依法确认反诉人解除与被反诉人签订的租赁经营合同的行为合法有效；2、依法判令被反诉人补交2009年第四季度租金67500元和2010年元月份租金42500元及滞纳金，并支付自2010年2月1日起至搬出中岳百货楼之日前的租金；3、依法判令被反诉人立即停止侵权，立即搬出中岳百货楼内所有经营的商户，并拆除一、二、三楼装修、装饰部分，恢复原状；4、本案全部诉讼费由被反诉人承担。

    原告登封市桃花源百货有限公司反诉辩称，被告同原告签订的合同明显是七年，原告违约被告有权拒交，应予驳回被告的反诉请求。

    登封市人民法院经审理查明：登封市中岳百货楼产权人系被告登封市纺织品公司。2003年10月8日，登封市纺织品公司与太和新世纪服饰商城（即后来的文峰服饰商城）签署协议，将中岳百货楼整体租赁给太和新世纪服饰商城，租赁期限三年。在此之前，付大娟等五户商户即在中岳百货楼一楼内经商，为了解决付大娟等商户遗留问题，被告登封市纺织品公司与文峰服饰商城签订补充协议，就付大娟等商户的安置问题达成一致。2003年11月28日，在被告登封市纺织品公司的协调下，文峰服饰商城和付大娟签署租赁协议书，将本案争议的两个外橱窗租赁给付大娟，期限从2003年12月1日至2006年11月30日。当天，登封市纺织品公司又与付大娟签署补充协议，约定了文峰服饰商城经营到期后该两个外橱窗付大娟可以继续使用至2010年2月28日。登封市纺织品公司与文峰服饰商城协议履行期间，文峰服饰商城于2004年9月15日与赵永向达成经营权移交协议，将原租赁协议整体转让给赵永向，2004年9月27日被告登封市纺织品公司对此予以了确认，三方并在原协议上签名盖章，记明了整体转让事项。2005年3月21日，登封市纺织品公司与赵永向为法定代表人的登封市桃花源百货有限公司签订承租经营合同，被告登封市纺织品公司将中岳百货楼一、二、三楼租赁给桃花源公司经营，合同有效期限为五年加二年模式，共为七年。2005年4月26日原告需对商场进行整体装修，付大娟不同意搬出橱窗，为解决此问题，原告与付大娟签订赔偿协议书，约定桃花源公司赔偿付大娟两万元，付大娟橱窗使用期限截至2007年2月底。赔偿协议签署后，原告依约向付大娟支付了两万元。2007年2月底付大娟使用两个橱窗期限届满后，付大娟仍继续经营不搬出橱窗，也不交租金。2007年4月10日桃花源公司通过登封市公证处向付大娟下发通知，要求付大娟三日内搬出橱窗，将橱窗交付桃花源公司，结清逾期房租，并制作了公证书，但付大娟仍继续经营。为此，原告曾提起诉讼后又撤诉。2009年2月28日，登封市纺织品公司收取付大娟2007年3月1日至2009年2月28日房租24000元。2009年8月，原告桃花源公司再次起诉，要求被告付大娟停止侵权，搬出橱窗，赔偿租金损失364800元。为此，原告将付大娟诉于本院，登封市纺织品公司为该案第三人参加诉讼，本院于2010年4月15日作出（2009）登民一初字第1356号民事判决书，判决：1、确认被告付大娟对原告登封市桃花源百货有限公司构成侵权；2、被告付大娟应于本判决书生效之日起十五日内赔偿原告登封市桃花源百货有限公司租金损失35000元（按每月1000元收取）；3、驳回原告登封市桃花源百货有限公司的其他诉讼请求。宣判后，付大娟不服提起上诉。河南省郑州市级人民法院于2010年10月26日作出（2010）郑民三终字第700号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2009年10月3日前原告登封市桃花源百货有限公司应向被告登封市纺织品公司缴纳2009年10月至12月的租金127500元，原告以被告收付大娟橱窗房租违约，给其造成经济损失而拒缴房租。2009年11月6日被告登封市纺织品公司向原告登封市桃花源百货有限公司发出缴纳租金通知书，2009年11月7日原告登封市桃花源百货有限公司给被告纺织品公司复函以被告将两个橱窗租给付大娟，并收取付大娟租金24000元为由拒付二个橱窗应缴的租金，并要求赔偿经济损失；2009年11月27日原告给被告缴纳2009年10月至12月租金60000元；2010年1月6日被告纺织品公司又给原告发出催交租金通知书，要求原告缴纳2010年第一季度的租金127500元，同时按合同约定补缴2009年第四季度所欠租金67500元及滞纳金182250元，原告给被告复函要求被告对违约给原告造成的经济损失给予赔偿。2010年1月19日被告向原告送达了解除《承租经营合同通知》，原告登封市桃花源百货有限公司不同意解除《承租经营合同通知》，即于2010年1月26日起诉至本院，要求确认被告解除2005年3月21日与原告公司签订的《承租经营合同》的行为无效，后又增加诉讼请求，要求赔偿原告损失38万元，时间计算至2009年8月底。为此，双方发生纠纷。被告在答辩期间提起反诉，要求：1、依法确认反诉人解除与被反诉人签订的租赁经营合同的行为合法有效；2、依法判令被反诉人补交2009年第四季度租金67500元和2010年元月份租金42500元及滞纳金，并支付自2010年2月1日起至搬出中岳百货楼之日前的租金；3、依法判令被反诉人立即停止侵权，立即搬出中岳百货楼内所有经营的商户，并拆除一、二、三楼装修、装饰部分，恢复原状；4、本案全部诉讼费由被反诉人承担。

    裁判结果

    根据审理查明的上述事实，登封市人民法院于2010年12月8日依法作出（2010）登民二初字第47号民事判决书，判决：一、确认被告登封市纺织品公司2010年1月19日解除其与原告登封市桃花源百货有限公司于2005年3月21日签订的《承租经营合同》的民事行为无效；二、被告登封市纺织品公司应赔偿原告登封市桃花源百货有限公司经济损失153733元；三、原告登封市桃花源百货有限公司应向被告登封市纺织品公司缴纳2009年第四季度租金67500元，2010年1月至11月租金467500元；四、以上二、三项相抵销后，原告登封市桃花源百货有限公司应支付被告登封市纺织品公司人民币381267元，并于判决生效之日起五日内履行完毕。五、驳回原告登封市桃花源百货有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告登封市纺织品公司的其他反诉请求。宣判后，原、被告双方均提出上诉，郑州市中级人民法院经审理于2011年  3月31日以同样的事实和理由作出（2011）郑民三终字第294号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

    裁判理由

    两审法院认为，原、被告所签订的中岳百货楼承租经营合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，为有效合同。合同签订后，被告负有按《合同法》规定完整交付租赁物的义务。依据原告与付大娟的约定，2007年2月底付大娟使用的两个橱窗期满后，原告已享有对整个中岳百货楼场地的经营权，被告也即负有向原告交付两个橱窗的义务。但在实际履行过程中，被告非但没有履行该项义务，反而又收取付大娟两年租金，且在原告与付大娟的侵权之诉中明确表示其与付大娟存在租赁关系，有收取租金的权利，该行为明显违约。由于其违约行为已给原告造成了实际损失，依据《合同法》的规定，应当承担赔偿损失的违约责任，被告要求原告按照合同约定的数额和期限缴纳租金，原告以被告先承担违约责任再缴纳租金进行抗辩，理由正当，只要原告要求被告赔偿损失的数额不过多低于自己应当缴纳的租金数额，即不构成根本性违约。兼于2007年3月1日至2008年9月对原告损失的数额没有相应的依据，本院参照本地的行情，结合2008年9月原告经营橱窗的实际收益酌定每间橱窗的损失每月为2500元，两间橱窗每月损失为5000元，总计损失179733元，减去截止2009年8月底前付大娟赔偿的26000元，共计153733元；该数额明显超过2010年1月19日被告要求原告缴纳租金十余万元的数额，故原告不构成根本性违约，故其请求确认被告解除合同的行为无效，并要求被告赔偿损失的诉讼请求，予以支持；关于承租经营合同的期限，虽然承租经营合同约定的五年加二年模式的条件是五年到期时，双方无原则分歧和重大矛盾，但本案双方产生纠纷的起因是纺织品公司违背诚信原则，将租赁物租给桃花源公司的同时又将其租给付大娟使用，因此桃花源公司主张合同期限为七年的请求，予以支持。被告辩称其解除合同行为有效的辩由，不予采纳；被告又辩称，本案在审理过程中因发生重大情势变更及法定和约定情形的改变，使本案争议的承租合同无法继续履行，确认解除行为无效已无实际意议的辩由，因双方签订的是经营性租赁合同，经营性租赁合同的特征之一是出租方基于合同的目的已先期进行了大量的投入，由于被告的违约行为才导致本纠纷，如对此抗辩理由予以采纳，势必造成出租人房屋所有权与承租人独立经营权的不平衡，故对此辩由，不予采纳；被告又辩称确认之诉与侵权之诉不能合并审理，因原告提起的是确认之诉和违约之诉，此二个诉紧密相连，故对此辩由，也不予采纳；被告辩称原告补充起诉超过举证期限，因与事实不符，不予采纳；被告还辩称自己没有故意和过失的加害危险行为，也没有教唆和协助行为，因此，原告主张的侵权诉讼依法不能成立的辩由，因无事实根据和法律依据，不予采纳。被告反诉请求原告应支付2009年第四季度租金67500元和2010年1月份租金42500元及滞纳金，对其支付租金的反诉请求予以支持；但对滞纳金因其有违约行为，且已给原告造成了相应损失，不予支持；被告反诉请求原告支付2010年2月1日起至搬出中岳百货楼之日前的租金，因双方签订的合同采取的是5+2模式，最终期限尚未到期。原告一直占用租赁物并从事经营活动，尽管因纠纷有部分场所停业，根据合同履行情况，原告应按合同约定数额交纳2010年2月份至本庭开庭之月份即2010年11月10个月的租金425000元，逾期则应承担违约责任。故对被告的此项反诉请求，予以支持；被告反诉请求判令原告立即停止侵权，立即搬出中岳百货楼内所有经营的商户，并拆除一、二、三楼装修装饰部分，恢复原状。因其解除合同的民事行为无效，原告在限定的时间内及时行使了权利，如没有被告的违约行为则不会有合同的解除和此次纠纷，故为了达到原告独立经营权与被告房屋所有权之平衡，切实实现合同之目的，对被告的此项反诉请求，不予支持。对原告的部分反诉辩解意见，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，一二审法院作出了以上判决。