杨智慧、杨慧敏、杨淼鑫、杨淼惠、杨晓慧诉邵村租赁合同纠纷案

原告诉称，原告的父亲杨爱远系新密市京密高中的创始人和所有权人，2008年12月9日，原告的父亲将位于新密市城区溱水路西段京密高中学校大门口北侧1-2层1号、2号、3号、4号、5号的房屋及车库15个整体出租给被告，每年租金30万元。合同履行期间，原告的父亲于2011年6月16日将上述租赁物的产权人变更为五原告，原2008年12年9日与被告签订的《租赁合同》继续履行。但被告在履行合同过程中经常拖欠租金，根据双方签订的《租赁合同》第八条之规定，在多次讨要无果的情况下，原告授权原告的父亲杨爱远于2013年6月18日通过新密市公证处向被告下达了《解除租赁合同通知书》，被告在接到《解除租赁合同通知书》后仍未向原告交付下欠租金，且拒不搬出租赁物。为维护自己的合法权益，原告特具状提出以下诉讼请求：1、判令被告返还原告所有的位于新密市城区溱水路西段京密高中学校大门口北侧1-2层1号、2号、3号、4号、5号的房屋（房子位于青屏办事处）；2、判令被告支付下欠租金125000元；3、判令被告赔偿损失250000元；4、被告承担诉讼费用。

被告邵村辩称，一、原告诉状称杨爱远系新密市京密高中的创始人和所有权人，没有向法庭提交相关证据。二、从杨爱远与被告签订的租赁合同、新密市京密高中和被告签订的补充协议来看，杨爱远和新密市京密高中均有权出租房屋。从原告提交的2011年6月8日新密市京密高中给新密市房管中心出具的证明内容上来看，出租的房屋所有权人系新密市京密高中。三、原告诉状称合同履行期间，原告的父亲于2011年6月16日将上述租赁物的产权人变更为五原告，根据原告提交新密市京密高中出具的证明可以证实，新密市京密高中是将租赁的房屋出卖给了五原告，五原告办理了房产过户手续。根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告系承租人，新密市京密高中将出租的房屋出卖，没有在出卖前合理期限内通知被告，五原告起诉被告才告知产权变更，侵犯了被告在同等条件下的优先购买权。被告愿意在新密市京密高中出卖给五原告同样的价格购买承租的房屋，过户费用被告愿意承担。四、原告要求解除租赁合同理由不能成立。2012年4月份，因楼房漏水，造成被告转租给郑州三丰投资公司的门面房里面天花板损坏，部分墙体多处出现漏水、渗水，地面踢脚线渗水，部分家具损坏，郑州三丰投资公司因此要求被告赔偿其损失。被告给负责的马现斌校长多次联系要求整修，马现斌校长多次以种种理由推拖，无奈，被告出面让人修理郑州三丰投资公司门面房的楼顶，对室内天花板进行修复。修复后，又多次给马现斌校长联系，马现斌校长对被告合理理由不予答复。2013年6月20日，杨爱远委托代理人程辉峰通过新密市公证处公证向被告送达了一份解除租赁合同通知书，其理由是被告未交纳房租超过三个月。2013年9月10日，被告通过新密市公证处公证向杨爱远送达一份关于收回解除租赁合同申请函，一份杨爱远给被告送达的解除合同通知书。被告口头告知杨爱远房子漏水事宜，杨爱远称不知此事。租赁合同第九条第一款第三项约定：“租赁期间甲方如需解除合同，应赔偿乙方剩余租期内租金五倍。”被告租赁门面房期限15年，年租金30万元，按合同履行已达4年，双方合作愉快，互利共赢。被告按合同约定已将部分门面房转租，转租合同正常履行数年。因楼房漏水事宜双方协商未果，被告因故延迟交纳租金，并非被告根本不愿交纳租金或者被告没有能力交纳租金，不是根本违约致使不能实现合同之目的。解除合同将会给双方造成一定的经济损失，单方通知解除合同，按合同约定如需解除合同，应赔偿被告剩余租期内租金的五倍。

一审判决经审理查明：五原告的父亲杨爱远系新密市京密联谊学校的创始人和所有权人，2008年12月9日，杨爱远将登记在京密联谊学校名下的位于新密市城区溱水路西段京密高中学校大门口北侧1-2层1号、2号、3号、4号、5号的房屋及车库15个整体出租给被告，双方签订租赁合同一份，合同约定，租赁期限为15年，自2009年1月1日起至2024年8月31日止，每年租金30万元，每半年交纳一次，第一次租金于2009年9月1日交纳，第二次租金于2010年3月1日交纳，以后每年上述对应日交纳租金。合同第八条规定，乙方逾期交付租金超过三个月的，甲方有权解除合同。2011年6月16日，杨爱远代表新密市联谊学校将上述租赁物出让给五原告，新密市人民政府为五原告办理了房产证。原2008年12月9日签订的租赁合同继续履行。2013年1月被告开始拖欠租金，至2013年6月9日已拖欠租金125000元。2013年6月20日，因被告未交纳房租超过三个月，杨爱远代表原告委托程辉峰通过新密市公证处公证向被告送达了一份解除租赁合同通知书，通知解除了双方签订的《租赁合同》。2013年9月10日，被告通过新密市公证处公证向杨爱远送达一份关于收回解除租赁合同申请函，一份杨爱远给被告送达的解除合同通知书，申请杨爱远收回解除合同通知书，被告口头告知杨爱远房子漏水事宜，杨爱远称不知此事。被告在接到《解除租赁合同通知书》后至今未向原告支付房屋租金，也未搬出租赁物。

另查明，双方在合同履行第一年，被告曾告知现京密联谊学校校长马现斌租赁房屋二层漏水情况，马现斌已找人对漏水管道进行疏通修理。被告在庭审中并未提交因房屋漏水自己维修所支付的任何费用。

调查中发现新密市京密联谊学校自1997年8月开始创办至今，由郭巧云和杨爱远夫妻共同投资，郭巧云担任法定代表人，杨爱远担任学校董事长，自杨爱远去世后董事长职位一直空缺。

终审判决查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，2008年12月9日，河南省京密高级中学（甲方）与邵村（乙方）签订一份租赁合同，协议约定：甲方出租的房屋位于新密市溱水路西段从京密高中大门口向东至该栋楼东墙全部门市房一至二层全部面积及15个车库（过厅除外），建筑面积约2668平方米。租赁期限为15年，自2009年1月1日起至2024年8月31日止。甲方收益：在租赁期十年以内，乙方应在甲方校内指定位置无偿建造一幢建筑面积不低于六千平方，全框架结构的实验楼。所有因建房产生的费用以及手续办理均有乙方负责承担。

审判结果

一、登封市人民法院于2014年11月18日依法作出2014登民一初字第146号民事判决，判决被告被告邵村应于本判决生效之日起二十日内将位于新密市城区溱水路西段京密高中学校大门口北侧1-2层1号、2号、3号、4号、5号的房屋（即原被告所签合同租赁物）返还给五原告杨智慧、杨慧敏、杨淼鑫、杨淼惠、杨晓慧；被告邵村应于本判决生效之日起十日内支付下欠五原告杨智慧、杨慧敏、杨淼鑫、杨淼惠、杨晓慧租金人民币125000元；被告邵村应于本判决生效之日起十日内赔偿五原告杨智慧、杨慧敏、杨淼鑫、杨淼惠、杨晓慧损失人民币250000元。宣判后，被告邵村提出上诉。郑州市中级人民法院经审理于2015年5月26日以同样的事实和理由作出2015郑民二终字第312号判决，判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院经审理认为：2008年12月9日，杨爱远作为新密市京密联谊学校的创始人，代表该校与被告签订租赁合同符合法律规定。合同签订后，双方均应依约履行。2011年6月16日，杨爱远代表该校将租赁物转让给五原告，五原告自取得房产所有权证书后，即成为新的出租人，享有租赁合同约定的权利并承担相应义务。双方合同履行至2013年6月，由于被告未交付租金超过三个月，杨爱远代表五原告通过公证处公证送达解除与被告签订的租赁合同通知，此一民事行为既符合法律规定，又符合合同约定。被告在收到解除合同通知之日起三个月内，没有对解除合同行为的效力向法院提起诉讼，按照《合同法》九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方签订的租赁合同自2013年6月20日已经解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告自拖欠租金之日起至本院立案之日止未交付分文租金，据此，原告请求让被告返还租赁物，支付下欠租金125000元，赔偿损失250000元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称的是否侵犯其优先购买权问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十四条第二项规定：“出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”。也即具备此种情形的，承租人没有优先购买权。本案新密市京密联谊学校系杨爱远私人投资，其本人将房屋出让给子女，被告没有优先购买权。故对此项辩由，本院不予采纳。关于被告辩称的房屋漏水问题，第一，被告并未向本院提供切实有效证据；第二，根据《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由承租人承担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。由此可以认为，租赁合同中，支付租金是承租人最主要的义务，房屋漏水需要维修，出租人和承租人均负有义务，出租人即使没有履行维修义务，承租人也不能以拒交租金相对抗，故对此辩由，本院也不予采纳。

生效裁判认为：2008年12月9日，为承租位于新密市溱水路西段从京密高中大门口向东至该栋楼东墙全部门市房一至二层全部面积及15个车库（过厅除外），建筑面积约2668平方米，上诉人邵村与杨爱远以及河南省京密高级中学分别签订两份租赁合同。该两份租赁合同关于承租人和租赁物的约定完全一致。虽然该两份协议均有协议双方的签名或盖章，是协议双方的真实意思表示，但上诉人邵村在租赁房屋过程中实际履行的是与杨爱远所签订的租赁协议，并按照该协议约定交纳租金。从协议的履行情况可以认定，邵村与河南省京密高级中学所签订的租赁协议已经变更为邵村与杨爱远所签订的租赁协议，2013年1月之前，邵村与杨爱远双方均按照协议约定的权利义务实际履行。

2008年12月9日邵村与杨爱远签订租赁合同时，租赁物房产登记于河南省京密高级中学名下，从邵村所签的两份协议的出租人分别为杨爱远与河南省京密高中可以看出，上诉人邵村认为杨爱远与河南省京密高级中学均可以作为或者代表房屋所有权人出租房屋，邵村也一直向杨爱远交纳租金。因2013年1月后邵村未交纳租金，杨爱远通知邵村解除双方租赁合同，邵村也曾找到杨爱远要求杨爱远收回解除合同通知。邵村上诉称杨爱远不是房屋所有权人，其本人不能与其或者代表河南省京密高级中学与其签订租赁合同的理由明显依据不足，本院不予采纳。上诉人邵村要求追加河南省京密高级中学作为本案当事人参加诉讼，因河南省京密高级中学并不是双方履行的租赁合同的一方，且上诉人邵村也不能提供证据证明河南省京密高级中学是独立的适格民事主体，故对其相应的上诉理由本院不予采纳。

2011年6月，杨爱远代表新密市京密联谊学校将租赁房屋分别出让给五被上诉人杨智慧、杨慧敏、杨淼鑫、杨淼惠、杨晓慧，新密市京密联谊学校配合办理了相关过户手续，五被上诉人对于租赁房屋已经分别取得房屋所有权证，是房屋的合法所有权人。关于上诉人邵村称该出让房屋亲访了邵村的优先购买权而无效的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人邵村以侵犯其优先购买权而请求认定无效的理由法律依据不足，本院不予采纳。

因上诉人邵村未按照合同约定交纳租金，依据双方租赁合同第八条中承租人逾期支付租金，逾期超过三个月的，出租人有权解除合同的约定，杨爱远代表五被上诉人通过公证处公证送达解除与邵村签订的租赁合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本案第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。邵村虽然也通过公证方式向杨爱远表达希望杨爱远收回解除合同通知并交给杨爱远一份关于租赁合同的申请函。当并未解除合同行为的效力提起诉讼或仲裁。上诉人邵村与杨爱远签订的租赁合同自2013年6月20日解除。合同解除后，邵村应当返还租赁物并支付所欠租金。合同解除后，上诉人邵村仍占用租赁物，必然给五被上诉人造成损失，原审法院判决邵村赔偿损失并无不当。

案例注解

原告通过公证处送达解除合同通知的效力问题，《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案原、被告约定，乙方逾期交纳租金超过三个月的，甲方有权解除合同。在合同履行过程中，由于被告未交付租金超过三个月，原告通过公证处给被告送达解除租赁合同通知，符合法律规定。被告在收到解除合同通知之日起三个月内，也即法律规定的合理期限内没有对解除合同效力向法院提起诉讼，双方合同自原告送达解除合同之日起即为解除。也即原告通过公证处送达解除合同此一民事行为已经发生法律效力。合同解除后，根据《合同法》第九十七条规定：尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案判决被告返还租赁物，支付下欠租金，赔偿原告损失正确。

承租人的优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，我国也于199年正式确立了这项法律制度。承租人的优先购买权是指特定人依照法律规定或者合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有同等条件优于第三人购买的权利。我国《合同法》第二百三十条规定；“出租人出卖租赁房物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。其目的是为了维护即存的财产占有关系，发挥物质财产的效用。属于物权的范畴。但是我国又是世界上最古老的国家之一，有自己独特的文化传统和文化背景，几千年来，世世代代相传的保存祖业，珍视祖业，以纪念祖上创业之艰辛和保持门弟之声光，若无故变卖祖先产业，不仅为乡族所不齿，视为不孝，也被社会所轻视，视为不孝。故历代法律均对亲属优先购买权不予规定。有鉴于此，最高人民法院在租赁合同司法解释二十四条规定：“出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，人民法院不予支持”。一审法院根据此规定，认为，具备此种情形的，也即最高院限定的出租人的近亲属范围内的人购买出租房屋的，承租人没有购买权。

一审合议庭：康少伟吴莹刘新宽

二审合议庭：王燕燕刘贺峰潘冲

责任编辑：王惠姗

〖关闭窗口〗

最高人民法院河南省高级人民法院中国法院网人民法院报人民网新华网